اطلاعیه سایت
اجاره نشینی یکی از پدیده های رایج جامعه ی کنونی است و اکثر افراد حداقل یک بار این موضوع را مخصوصا در کلان شهر ها بعلت گران بودن مسکن تجربه کردن، اجاره نشینی موجب یک سری تعامل های خاص میان موجر و مستاجر که طرفین قرارداد اجاره می باشند، می شود که حقوق و تکالیفی را برای آنها ایجاد می نماید.
تکالیف و حقوق موجر و مستاجر در قرارداد اجاره بیان میگردد و این قرارداد هم می تواند به صورت سند رسمی در دفتر و هم می تواند بصورت قرارداد عادی توسط افراد تنظیم شود.
عقد اجاره به عقدی اطلاق می شود که به موجب آن منافع عین مورد اجاره برای مدت معینی به مالکیت مستاجر درمی آید (که اصطلاحا به آن عین مستاجره گفته می شود)
اجاره عقدی معوض است یعنی هر یک از طرفین در ازای چیزی که می دهد چیزی می گیرد (عین و یا منفعت)
در اجاره ، مدت باید از قبل تعیین گردد و در صورت نامعین بودن مدت عقد باطل می باشد. و شرط صحت عقد اجاره این است که موجر قدرت بر تسلیم عین مستاجره را داشته باشد .
الزامی ندارد که موجر ، مالک عین باشد ولی برای اجاره دادن، باید حتما مالک منفعت باشد تا بتواند عین را اجاره دهد. و باید عین مستاجره (مال موضوع اجاره ) را درحالتی تحویل مستاجر دهد که مستاجر بتواند استفاده ی مطلوب از آن ببرد.
در صورتی که عین مستاجره (مال موضوع اجاره ) درحال اجاره معیوب باشد ، مستاجر این حق را دارد که اجاره را فسخ کند و یا باهمان حال با پرداخت تمام اجرت بپذیرد. اما در صورتی که موجر عیب را برطرف کند به صورتی که مستاجر متضرر نشود ، در این صورت مستاجر حق فسخ نخواهد داشت.
تنها عیبی به مستاجر حق فسخ می دهد که مستاجر نتواند به واسطه ی آن عیب، از مال مورد اجاره منفعت را به نحو مطلوب و مورد نظر خود دریافت دارد.
عیوبی که سبب خروج مورد اجاره از قابلیت انتفاع شوند به نحوی که نتوان آن عیوب را برطرف کرد سبب باطل شدن اجاره می گردد.
در مدت اجاره، موجر حق ندارد در عین مستاجره چنان تغییری دهد که برخلاف مقصود مستاجر از استیجار می باشد، والا مستاجر حق فسخ پیدا میکند.
مکان اجاری و یا تجاری که جهت اجاره درنظر گرفته می شود ممکن است در خلال مدت اجاره نیازمند یک سری تعمیرات گردد، در صورتی که در مدت اجاره مورد اجاره نیازمند تعمیراتی گردد، مستاجر حق ندارد مانع تعمیرات شود در غیر اینصورت دادگاه می تواند او را الزام نماید و حتی درصورت ضرورت حکم به تخلیه موقت دهد.
هزینه ی تعمیرات و تمامی مخارج لازمه جهت انتفاع از عین مستاجره و فراهم آوردن تمام آلات و ادوات مورد نیاز جهت انتفاع برعهده ی مالک می باشد.
وظایف مستاجر: مستاجر باید به صورت متعارف با عین مستاجره رفتار کند و تعدی و تفریط ننماید.
مال موضوع اجاره را برای همان موضوعی که در قرارداد اجاره قید شده مصرف نماید در صورتی که در قرارداد چیزی قید نشده باشد باید بنا بر اوضاع و احوال استنباط شود که جهت استعمال چگونه بوده است.
مستاجر باید اجاره بها را در همان موعدی که میانشان مقرر بوده پرداخت کند و در صورت عدم تعیین زمان مقرر، نقداً پرداخت نماید.
مستاجر در رابطه با عین مستاجره مانند امین است و درصورتی که تعدی و تفریط ننماید و با این حال به عین خسارتی وارد شود ، ضامن نمی باشد.
در ماده 20 قانون روابط موجر مستاجر 1356 اینگونه بیان شده که تعمیرات کلی و اساسی راجع به اصل بنا و یا تاسیات عمده که درآن به کار رفته، مانند دستگاههای حرارت مرکزی ، آسانسور ،دستگاه تهویه ، برعهده ی موجر می باشد و تعمیرات جزئی و تزئینی و تعمیراتی که مربوط هستند به استفاده بهتر از عین مستاجره برعهده ی مستاجر میباشد.
حل اختلاف موجر و مستاجر در رابطه با تعمیرات در صلاحیت دادگاه می باشد و هرگاه موجر در تعمیراتی که به صورت کلی می باشد را در موعدی که دادگاه تعیین کرده برطرف ننماید ، مستاجر می تواند جهت فسخ قرارداد اجاره به دادگاه مراجعه کند و یا از دادگاه تقاضا نماید که به او اجازه دهد تعمیرات لازمه را تحت نظارت دایره ی اجراء انجام دهد و هزینه و مخارجش را حداکثر تا معادل 6 ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.
اگر مستاجر حق استفاده از انشعابات آب ، تلفن، برق یا گاز یا تاسیسات حرارت مرکزی یا تهویه و امثالهم را دارا باشد، موجر فقط برای تعمیرات ضروری می تواند آن را قطع نماید و یا موجبات قطع آن را فراهم نماید مگر اینکه مستاجر طبق شرایط مندرج قرارداد اجاره بهای مصرفی آن را نپرداخته باشد.
همین مقررات در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 نیز بیان شده اند.