تعریف اصطلاحات قانون زمین شهری
حسب تعریف قانون، اراضی به سه دسته ی بایر و دایر و موات( که خود به زمین های شهری و غیر شهری تقسیم می شوند ) دسته بندی شده اند.
1-زمین های بایر : به زمین هایی گفته می شود که در حال حاضر، ساختمان و تاسیسات ندارد ولی در گذشته سابقه ای از عمران و آبادی در آن بوده است و با مرور زمان تدریجا به این وضع درآمده اند. بدون اینکه مالک داشتن و یا نداشتن آنها مورد نظر باشد. ( زمین بایر شهری که مالک آن معین نباشد تحت اختیار ولی فقیه قرار خواهد گرفت).
حسب تعریف آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری، احیا و عمرانی که مورد پذیرش قانون زمین شهری می باشد را همان ملاک و تعریف مندرج در ماده 141 از قانون مدنی بیان داشته است و حسب آن ، احیا به این معناست” زمینی که موات و یا مباح به حساب می آید را از طریق عملیاتی که عرفا بعنوان آباد کردن محسوب میشوند ؛ مانند کشت و زرع کردن ، کاشت درخت ، احداث ساختمان و مانند آنها ، قابلیت استفاده پیدا کنند”. در ماده 8 از قانون زمین شهری نیز اینگونه بیان شده که تمامی زمین های شهری که مالک معینی ندارند در اختیار ولی فقیه قرار خواهند گرفت.
2-زمین های دایر: به زمین هایی اطلاق می شود که علاوه بر اینکه احیا شده اند ، به صورت مستمر نیز مورد بهره برداری قرار خواهند گرفت. اراضی که ساختمان و تاسیسات و دیوارکشی که با ملک متناسب باشد و یا ملک هایی که باغ و دارای درخت و یا قابل زراعت باشد، دایر گفته می شود و در قانون زمین شهری ، منظور از زمین دایر ، زمین کشاورزی و یا آیش می باشد خواه به صورت محصور و خواه به صورت غیر محصور.
– زمین های آیش : به زمین دایری گفته می شود که علاوه بر اینکه دایر می باشد ، به صورت غیر مستمر و متناوبا حسب عرف همان محل برای زمان معینی در آن کشت نشود.
زمین های موات : حسب تعریف ماده 3 از قانون زمین شهری در تعریف زمین موات اینگونه اشعار میدارد که زمینهایی که در گذشته هیچ گونه عمران و کشت و زرعی در آن نبوده را زمین موات می گویند .
در ماده 10 قانون مزبور تمامی زمینهای متعلق به وزارتخانه های کشور ، موسسات دولتی و وابسته به دولت ، بانکهای دولتی و تمامی نهادهای انقلابی تحت اختیار وزارت مسکن و شهرسازی می باشند. بنا بر نص این ماده زمین های غیر موات بنیادهایی که دولتی نمی باشند از دامنه ی شمول این ماده مستنثنی خواهند بود ولی در مواردی که قصد نقل و انتقال این گونه زمین ها را داشته باشند باید قبلا موافقت وزارت مسکن و شهرسازی را جلب نمایند مگر اینکه این انتقال جهت رفع نیازهای عمومی شهر و در مقابل ملک هایی که در طرحهای شهر، واقع هستند.
کمیسیون ماده دوازده قانون زمین شهری
در رابطه با تشخیص عمران و احیا، تاسیسات مناسب و معین نمودن نوع زمین بایر از موات، فقط کمیسیون ماده 12قانون زمین شهری، صالح می باشد. کمیسیون مذکور متشکل از 3 نفر نماینده های وزارت مسکن و شهر سازی می باشد که منصوب از طرف و به حکم وزیر مسکن و شهرسازی می باشند که با حضور تمام اعضا تشکیل شده و اتخاذ تصمیم در آن با اکثریت آرا می باشد.
روند رسیدگی در کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری
کمیسیون ماده 12 صالح به اظهارنظر و اصدار نظریه در رابطه با پلاک ثبتی هایی می باشد که از طرف مراجع رسمی و ذیصلاح به منظور تشخیص و معین کردن ماهیت به کمیسیون ارسال شده باشند و پلاکهای اریه شده داخل در نقشه ی جانمایی شده ی شهر، باشند. تمام مراجعی که به نوعی مرتبط با اراضی شهری، اقداماتی مانند انتقال و اصدار مجوز و پروانه ی حفاری چاه و یا ساختمان و امثالهم انجام می دهند، مکلفند پیش از هرگونه اقدامی، ابتدا موافقت وزارت مسکن و شهرسازی را در مورد نوع زمین استعلام کنند. نهادهای تقاضا کننده ی نظریه ی وزارت مسکن و شهرسازی ،موظفند اطلاعات ثبتی زمین به انضمام دو نسخه کپی نقشه ی ثبتی ، و اگر نقشه ی مزبور را نداشته باشند ، کروکی زمین را که با سابقه ی ثبتی و وضعیت محل مطابقت دارد و موقعیت ملک را روی نقشه هوایی با مقیاس مناسب منعکس کرده باشند را در دو نسخه تهیه و به وزارت مسکن و شهر سازی ارسال نمایند. اگر به مدارک مالکیت دسترسی نداشته باشند ؛ در صورتی که راسا، قصد تملک ملک راداشته باشند، آخرین استعلام ثبتی و مشخصات آخرین مالک و یا مالکین که باید در حضور و با امضای نماینده ی اداره ثبت تنظیم کرده باشند، را تحویل کمیسیون دهند. تحقیق و رسیدگی به درخواست متقاضی برعهده ی دبیرخانه کمیسیون می باشد و در صورت کامل بودن ضمایم و مدارک مورد نیاز، اقدام به تحقیق در رابطه با اینکه ملک غیر دولتی باشد، می نماید (مطرح نمودن استعلام وضعیت پلاکهای دولتی در کمیسیون ممنوع می باشد) و از قبل نیز گواهی عمران مذکور در قانون لغو مالکیت زمین های موات شهری و از سوی کمیسیون ماده دوازده نیز، اظهارنظری اصدار نشده باشد. در صورتی که شرایط مذکور رعایت شده و خالی از اشکال باشند ، وقت تشکیل کمیسیون تعیین می گردد و در صورت نیاز، اعضای کمیسیون از محل بازدید می نمایند و ظرف یک ماه اظهار نظر کرده و نظر خود را به انضمام یک نسخه نقشه امضا شده را به مرجع درخواست کننده ارسال کرده و نسخه ی دیگری از نظریه و نقشه را در کمیسیون بایگانی می کنند. رای و نظر کمیسیون باید مستدل بر مدارک و شواهد و قراین باشد و مقدمه و نتیجه ی آن همخوانی داشته باشد و نوع زمین دایر از لحاظ باغ ، دیمی و آبی و حتی دارای درخت می باشد ، مشخص گردد . بعد از اینکه نظریه ی کمیسیون صادر شد به صورت مستقیم به دبیرخانه ی کمیسیون ارسال می شود و پس از اینکه دبیر خانه رای را بررسی کرد ، ابلاغ می شود.
نظر کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری دربخشی از ملک مشاع
در مواردی که قسمتی از ملک مشاع مورد بررسی و اظهارنظر کمیسیون قرار می گیرد ، قسمت مذکور باید مفروز بوده و به همراه کروکی به امضای خود شخص برسد و هنگام صدو رای نیز در متن رای موارد زیر قید گردد :
1- اظهار نظر کمیسیون در قسمت معینه ، قابلیت تسری به سایر قسمتهای ملک را نخواهد داشت.
2- نظر کمیسیون تنها برای تعیین نوع زمین اظهار شده و دلیلی برای اثبات مالکیت متقاضی به حساب نخواهد آمد.
نص ماده 12 قانون زمین شهری در رابطه با مرجع صالح جهت تشخیص عمران و احیا و تاسیسات متناسب و مشخص نمودن نوع زمین دایر و همچنین متمایز نمودن زمین بایر از زمین موات ، وزارت مسکن و شهرسازی را صالح می داند و رسیدگی به اعتراضات نسبت به این تشخیص را برعهده ی دادگاه عمومی محل وقوع ملک، قرار داده است .
مرجع تجدید نظر از آرا کمیسیون
تنها مرجع صالح جهت تشخیص احیا و عمران ، کمیسیون ماده دوازده قانون زمین شهری می باشد و تشخیص این کمیسیون، قابل اعتراض در دادگاه صالح محل وقوع ملک، می باشد. معترض یا همان شخص ذینفع می تواند طی مهلت 3 ماه پس از ابلاغ رای کمیسیون، به دادگاهی که محل وقوع ملک متنازع فیه می باشد، مراجعه کرده و درخواست نقض نظریه ی کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری را دهد. اعتراض نسبت به رای کمیسیون خارج از موعد و حتی بدون اینکه نیاز به رعایت تشریفات دادرسی باشد ، انجام می شود.