مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی – قولنامه حاوی یک تعهد و قول است وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام دادن معامله را دارند ولی هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده اند قراردادی می بندند که در آن دو طرف تعهد میکنند که معامله را با شرائط معین و ظرف مهلت خاص انجام دهند این توافق ها مشمول ماده۱۰قانون مدنی است.
الزام به تنظیم سند عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می شود باید قولنامه و انواع آنرا بشناسیم در بعضی قولنامه ها فقط تعهد به بیع است و در برخی دیگر بیع واقع شده است اولی را قولنامه می نامند و دومی را بیع نامه آنچه که تفکیک این دو را فراهم میسازد یک تفکیک مطلق و کامل نیست و اسم قرارداد این امر را مشخص نمی کند بلکه این مفاد آن است که این تفکیک را فراهم می نماید.
از بحث در درباره نظر علمای علم حقوق درباره قولنامه یا بیع نامه بگذریم اولین اثر حقوقی قولنامه چه آنرا قولنامه( تعهد فروش)بنامیم یا مبایعه نامه (مشاوره حقوقی)(سند فروش) تنظیم سند رسمی است آنچه مهم است این است که سند مثبت وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد یعنی تا فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است نه خریدار می تواند ادعای معامله را بنماید نه اشخاص ثالث می توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند در روند عادی طرفین در دفتر خانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می کنند این مهم ترین اثر حقوقی قولنامه است حال اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود سر باز زند چه؟
در این فرض مهم ترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است آشکار می شود که متعهدله می تواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع احوال و مفاد آن وامارات و قراین حکم خود را صادر می کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود همچنان به قوت خود باقی است حتی مرگ متعهد نیز نمی تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل می شود (مواد۸۶۸و۸۶۹ قانون مدنی) و در صور امتناع ایشان الزام آنها را به تنظیم سند بخواهد پس این قرارداد را قولنامه بنامیم یا بیعنامه اگر دارای شرایط صحت معامله باشد و طرفین نیز شرایط لازمه را داشته باشند مقدمه انتقال است و محاکم نیز معمولا اینگونه نظر می دهند.
اصطلاحاتی که در ستون خواسته در مورد الزام به تنظیم سند بکار میرود
مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی
الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال و تنظیم سند…یک باب منزل… که عرصه آن موقوفه است.
الزام به انتقال رسمی مالکیت.
الزام به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم و امضاء سند انتقال رسمی پلاک….
الزام خوانده به تنظیم سند رسمی…دانگ مشاع.
الزام به انجام تعهد مبنی بر تنظیم سند انتقال.
الزام خوانده به حضوردر دفاتر اسناد رسمی و امضاءسند انتقال.
الزام به تهیه مقدمات و تنظیم سند رسمی (افراز)و اقدامات اولیه در جهت نقل و انتقال
الزام به تحویل مورد معامله.
مطالبه وجه التزام
به همراه متعلقات .تلفن … انباری پارکینگ قدر السهم از عرصه و بنا و مشاعات و مشترکات و منصوبات
الزام به تنظیم سند رسمی و انتقال شش دانگ پلاک…به اضافه یک خط تلفن به شماره…
مواد قانونی و اصول مورد استناد
اصل لزوم معاملات و اصل صحت معاملات
مواد۱۰و۱۹۰و۱۹۱و ۲۱۹و۲۲۲و۲۲۳قانون مدنی
آیه شریفه اوفوا بالعقود(آیه مبارکه ۱ سوره مائده)
اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند
احراز مالکیت خوانده:از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد دادگاه آنرا اصلاح می کند و حکم به انتقال می دهد)
احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع :در مورد تلفن استعلام از طریق اداره مخابرات
احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش پرداخت)و محاسبه مابقی ثمن و قید درحکم :در مورد چک استعلام از طریق بانک
احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسنادو اظهارات طرفین وشهود :ملاحظه اصل مبایعه نامه.توجه به دفاعیات خوانده.توجه به اهلیت طرفین.توجه به نحوه تحریر سند عادی. توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین
احراز هویت وشناسای فروشنده وخریدار در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت
تحقیق راجع مورد معامله اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی …و با حفظ حقوق مرتهن و یا بازداشت کننده مقدم حکم به الزام به انتقال داده شود
توجه به هزینه های انتقال سند وعهده ار بودن آن از سوی طرفین:هزینه های لازمه بطور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری )بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است.
انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد :مثلا در مورد تملک مالکانه معاینه محل برای احراز تصرفات
ارشاد و توجهات خواهان و تذکرات مربوط به او
اشاره به تحویل مورد معامله یا در صورت عدم تحویل درخواست تحویل مورد معامله یا خلع ید پس از اخذ سند مالکیت دعوی خلع ید را وقتی می توان طرح کرد که مالکیت خواهان استقرار یافته باشد ووقتی دادخواست الزام به تنظیم سند داده می شود تا مادامیکه حکم به نفع خواهان صادر نشده و اجرا نشده و سند بنام و مالکیتش استوار نشده نمی توان این دعوی را طرح کرد و قابلیت استماع تاآن زمان ندارد.
اشاره به نحوه تادیه ثمن و قسمتی که تادیه شده است و نحوه پرداخت و ارایه دلایل لازمه
اشاره به ممنوع المعامله بودن یا نبودن فروشنده
طرح دعوی بر علیه وراث در صورت فوت فروشنده و توجه به اهلیت خوانده ومعامله و طرح دعوی بر علیه نمایندگان قانونی و در هنگام سازش توجه به محدودیتهای قیم در صلح دعاوی مولی علیه:توجه به اینکه همسر متوفی از عرصه ارث نمی برد و مالکیتی بر عرصه ندارد پس اگر الزام به تنظیم سند در مورد عرصه است دعوی توجهی به او نمی کند اگر در بین وراث صغیر است دعوی به طرفیت قیم باید طرح شود هر چند اسم او بعنوان خوانده ذکر می شود و اگر به سن بلوغ رسیده باشد به دستور ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی که هیچ کس را نمی توان بعد از رسیدن به بلوغ به عنوان جنون یا عدم رشد محجور نمود مگر ثابت شود و دلیل حجر او ارایه شود والا دعوا باید بر علیه خود او طرح نمود نه قیم یا ولی او
تقاضای معاینه محل وتحقیق محلی و ملاحظه پرونده ثبتی از دادگاه
درخواست دستور موقت بر منع نقل وانتقال و یا قرار تامین خواسته :والا در صورت انتقال از سوی خوانده خواهان را درگیر دعاوی می کند که نیاز به صرف وقت و هزینه است چون کلاهبرداری و انتقال مال غیر و ابطال سند یا قرارداداست و همچنین در صورتی که فروشنده به دیگران بدهکار باشد از توقیف وموضوع عملیات اجرای واقع شدن جلوگیری می کند( به بند ۱ دفاعیات خوانده به مسائل مطروحه دقت شود)…
در طرح دعوی الزام به تنظیم سند انتقال عرصه و اعیان خواسته شود و توجه به تبعات مبیع بشود و انتقال همه آنها خواسته شود از جمله پارکینگ و انباری و تلفن و…خواسته شود والا مجددا باید دادخواست داده شود.
توجه به الباقی ثمن و هزینه های انتقال سند و توضیح برای دادگاه برای محاسبه مابقی ثمن معامله (و احیانا تقاضای کسرو تهاتر خسارات و وجه التزام)
استناد به اسقاط شروط فسخ قراردادعادی وقطعیت قرارداد بیع نامه بودن آن
عدم قید به تنظیم سند رسمی در سند عادی موجب نمی شود فروشنده از تنظیم سند رسمی خوداری کند چرا که تنظیم سند بعد از نقل وانتقال صحیح شرعی از تبعات و ملحقات عرفی و فروش ملک است که هر گاه فروشنده مبادرت نورزد وظیفه دادگاه است که وی را ملزم به انجام آن نماید
با ایجاد ایجاب و قبول عقد محقق می شود و لو به صورت سند ثبت نشود و مبیع با قیمت کارشناسی در زمان عقد محاسبه و مورد معامله قرار می گیرد
تحویل یاعدم تحویل مبیع شرط صحت عقد نمی باشد ماده ۳۶۴ قانون مدنی و طرفین مکلف به انجام تعهددر خصوص تحویل و تادیه ثمن در موعد آن هستندو می توان طبق ماده ۳۴۱قانون مدنی برای تسلیم تمام یا قسمتی از مبیع یا برای تمام یا قسمتی از ثمن اجلی قرار داد
با توافق می توان مبلغ ودیعه مستاجر را به عنوان قسمتی از ثمن مورد محاسبه قراردادو یا مطالباتی که موخر از تنظیم قرارداد باشد و اگر توافق نباشد باید توجه داشت که می توان بدهی کسی را پرداخت لاکن برای محاسبه و مطالبه باید این پرداخت منوط به اذن باشد و الا حق مطالبه وجود ندارد
خواهان که تعهد طرف را می خواهد یا خود به تعهد ات خود در مواعد مقرریا پذیرفتنی عمل کرده است
در مورد اموال منقول مانند اتومبیل که نیاز به تنظیم سند برای شناسای مالک است مالکیت از تاریخ قراردادحاصل می شود و تنظیم سند رسمی از جمله تشریفات تلقی می شود که باید انجام شود.
دعوی جلب ثالث و ورود ثالث اعتراض ثالث و…باید به طرفیت تمامی طرفین دعوا طرح شود و الا دعوا به کیفیت طرح شده قابلیت استماع ندارد.
اگر فروشنده به وکالت تنظیم عقد کرده و اصل سند در دست نیست از دادگاه تقاضا شود از محضر مزبوراستعلام و رونوشت اخذ شود.
طرفین می توانند هر شرطی را در قرارداد قرار دهند در این زمینه مقررات مربوط به شرایط ضمن عقد مراجعه شود.
اگر اظهاراتی در پرونده کیفری یا پرونده حقوقی باشد و قصد استناد به آن باشد از دادگاه تقاضا شود و به آن استناد دادگاه باید پرونده مزبور را مطالبه و مطالعه ودر صورت جلسه خواهدآورد .
نحوه دفاعیات خوانده و برخورد خواهان و محاکم
خوانده اظهار می دارد ملک مورد دعوی رااز طریق سند رسمی به غیر فروخته شده است:
در این موردخواهان علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی دادخواستی به خواسته صدور حکم به بطلان معامله و ابطال سند انتقالی در دفتر خانه …و انتقال به… می دهد و تقاضای دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال پلا ک میکند و چنین دفاع می کند :با تنظیم مبایعه نامه براساس ماده ۳۶۲ قانون مدنی به مجرد وقوع عقد بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود و از تاریخ…مالکیت …نسبت به پلاک مذکور را به دیگری انتقال دهد و مطابق ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد نتیجتا به لحاظ مراتب بیع باطل بوده است.(مشاوره حقوقی)(معامله موخر به لحاظ مستحق الغیر بودن مورد معامله باطل و بلا اثر است)
نوع دیگراستدلال خواهان این است : بموجب سند انتقال … را بادریافت بهای آن منتقل نموده لیکن خوانده با توجه به موضوع عقد بیع شرعیه و انتقال آن شرعا و قانونا مالک ملک موصوف نبوده است که به موجب سند انتقال شماره…دفتر… مورخ…منتقل نموده است با توجه به عقد بیع واقعه و تحقق مالکیت مشار الیه اقدامات مغایر این انتقال باطل خواهد بود لذا واگذاری بموجب ماده۱۱۷قانون ثبت و مصرحات قانون مدنی فاقد وجاهت قانونی است و ابطال سند انتقال و الزام تنظیم سند را خواستار است.
معمولا ذینفع سند رسمی دفاع می کند که سند عادی تاب معارضه با سند رسمی را مستندا به مواد ۴۷و۴۸ قانون ثبت ندارد.
دادگاه با توجه به اینکه تاریخ قرارداد موخر مقدم بر سند رسمی باشد چون شرعا و قانونا حق در مورد معامله نداشته است تا بتواند موضوع معامله مجددا قرار بگیرد و عقد بیع به موجب این سند موضوعیت نداشته و خلاف قانون است حکم به ابطال سند رسمی شماره…دفتر خانه…صادر و اعلام می دارد.
و به این ترتیب دادگاه پس از احراز انتقال ثانوی حکم به ابطال سند رسمی (و دادن گواهی به خواهان برای مراجعه به دفتر خانه مزبور و اخذ رونوشت داده است) و حکم به الزام به تنظیم سند رسمی در قبال بقیه ثمن معامله صادرمی کند.
علی لهذا اگر خوانده به ثالث مورد معامله را انتقال داده باشد خواهان به همراه الزام به تنظیم سند ابطال سند انتقال را نیز می خواهد.و الا به لحاظ عدم احراز مالکیت خوانده با استعلام ثبتی رد می شود و لو اگر خوانده دعوی الزام به تنظیم سند آنرا به ثالث وثالث به ثالث دیگر واگذار کرده باشد دعوای ابطال سند در مورد همه آنها باید داده شود.
البته در این موارد دعوای کیفری کلاهبرداری و انتقال مال غیر هم مطرح می گرددکه بنا به شرایط باید از آن استفاده شود.