اطلاعیه سایت
به گزارش مهداد، اگر بین شرکای مال مشاع، غایب مفقودالاثر یا محجور باشد، برای اینکه مصلحت آنها رعایت شود، افراز مال باید در دادگاه صورت گیرد؛ هرچند جریان ثبتی آنها به پایان رسیده باشد. افراز در مورد همه املاکی که مالکشان معلوم نیست یا املاکی که جریان ثبتی آن به پایان نرسیده است، یعنی عملیات آن به مرحله تحدید حدود و سپری شدن مدت اعتراض نرسیده است و همچنین درصورتی که رای نهایی دادگاه صادر نشده باشد، در دادگاه انجام می‌شود.
افراز در ادارات ثبت
همانطور که در موارد قبل بیان شد، عمل افراز با درخواست هر یک از مالک یا مالکان مشاعی شروع می‌شود. تقاضا می‌تواند در ورقه‌های معمولی یا فرم دادخواست تنظیم شود. مهم آن است که ذکر کردن مشخصات متقاضی و سایر شرکا، آدرس آنها، مشخصات ملک با شماره پلاک و بخش مربوطه و همچنین حوزه ثبتی و موضوع مورد درخواست، در درخواست ضروری است. همراه تقاضا، مدارک و مستندات نیز ضمیمه می‌شود. ابتدا درخواست افراز شما به نماینده ثبت ارجاع می‌شود تا رسیدگی کند. اگر مشکل قانونی در این زمینه وجود نداشته باشد، وقت معاینه محل تعیین شده و به متقاضی و کلیه شریکان ابلاغ می‌شود و بر اساس سوابق ثبتی و تصرفات نقشه، ملک مورد افراز ترسیم می‌شود و به امضای نماینده، نقشه‌بردار و شرکای حاضر در محل می‌رسد همچنین صورت‌مجلس حاوی حدود، مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی نیز تهیه و امضا می‌شود. نقشه افرازی باید به شهرداری محل ارسال شود تا ظرف دو ماه نظریه خود را اعلام کند. اگر در این مدت تصمیم شهرداری اعلام نشود، اداره ثبت می‌تواند براساس نقشه ترسیمی افراز را انجام دهد. مسئول اداره، تصمیم خود مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز را در چارچوب مقررات اعلام میکند. این تصمیم به همراه یک نسخه از صورت‌مجلس و کپی نقشه افرازی برای کلیه شرکا فرستاده می‌شود. این تصمیم هم به مدت ۱۰ روز از تاریخی که ابلاغ می‌شود قابل تجدیدنظر در دادگاه عمومی بوده و رای این دادگاه هم قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر است.
فروش املاک مشاع غیرقابل افراز
به دلیل مشکلات املاک مشاعی هنگام نقل‌وانتقال، قیمت آن به نسبت املاک مفروز بسیار کمتر و در مورد املاکی که غیرقابل افراز تشخیص داده می‌شود، این مشکل همچنان باقی می‌ماند بنابراین قانون برای حمایت کردن از این نوع مالکیت، فروش را برای این قبیل املاک که غیرقابل افراز تشخیص داده شوند، درنظر گرفته است. در این‌صورت هریک از شرکا می‌توانند از دادگاه فروش ملک را درخواست کنند. در این‌صورت دادگاه دستور فروش ملک به صورت شش‌دانگ را به دایره اجرای دادگاه صادر میکند و هریک از مالکان مشاعی یا ثالث می‌توانند نسبت به خرید ملک اقدام کنند. عملیات مربوط به انتقال بر اساس مقررات اجرای احکام مدنی مربوط به اموال غیرمنقول (زمین، باغ، خانه و …) انجام می‌شود. پس از فروش، هزینه عملیات اجرایی از مبلغ مورد فروش کسر شده و باقیمانده بین مالکان مشاعی به نسبت مالکیت تقسیم می‌شود.
افراز املاک در دادگاه
در این مورد هم باید خواهان یا خواهان‌ها (کسانی که می‌خواهند ملکشان افراز شود) دادخواست خود را در دو نسخه تهیه کنند و با قید مشخصات و محل اقامت خود و شریک یا شرکای مشاعی و توضیح موضوع خواسته، همراه با مدارک و اسناد در دو نسخه با پرداخت هزینه دادرسی، برمبنای دعوای غیرمالی به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تسلیم کنند. اگر لازم بود، می‌توانید از دادگاه برای مراجعه به اداره ثبت محل و تهیه مدارک، گواهی بگیرید.
دادخواست در دفتر ارجاعات ثبت شده و به یکی از شعب برای رسیدگی ارجاع می‌شود و دادگاه هم تعیین وقت میکند و براساس مستندات ارایه‌شده درصورت لزوم با سازمان‌های مرتبط نامه‌نگاری میکند و مدارک لازم هم تکمیل می‌شود. سپس دادگاه یک نسخه از دادخواست و ضمایم آن را ارسال و ابلاغ میکند. دفتر دادگاه، وقت حضور خواهان‌ها و خواندگان را با صدور اخطاریه ابلاغ میکند. اگر نیازی به ابلاغ از طریق انتشار آگهی باشد، خواهان باید هزینه آگهی را بدهد. درصورت عدم‌توافق مالکان مشاعی بر حسب تشخیص دادگاه، قرار ارجاع موضوع به کارشناس متخصص صادر می‌شود.
ممکن است کارشناس هم بر اساس توافق طرفین تعیین شود. در غیراین صورت دادگاه از طریق قرعه از بین کارشناسان یک نفر را انتخاب میکند که هزینه او را خواهان‌ها پرداخت می‌کنند. پس از صدور رای هم حق اعتراض به رای، برای شما وجود دارد. پس از اینکه حکم قطعی و به دو طرف ابلاغ شد، حکم افرازی قابل اجرا است.