حوادث چون روزها سپری می شوند.
خانه » مقالات حقوقی » تغيير كاربري اراضي

اطلاعیه سایت

تماس با سپیده کاظمی وکیل پایه یک دادگستری - هم‌اکنون تماس بگیرید: 09121035196
تغيير كاربري اراضي

تغيير كاربري اراضي

اراضی و زمینهایی که خواه در تملک اشخاص خصوصی و یا  اشخاص حقوقی قرار دارد، دارای کاربری مشخص و تعیین شده ای است که باید بر اساس نوع کاربری آن اقدام به تصرفات قانونی نمود. اگرچه افراد با توجه به اصل مالکیت خصوصی می توانند هر گونه اقدام و تصرفی را در مورد زمین و نسبت به ملک داشته باشند؛ ولی به حفظ ضرورت و اقتضای پاره ای از منافع و مصالح ملی، قانون، دخالت خود را برای جلوگیری از برخی تصرفات اشخاص و مالکین به منظور تغییر کاربری ضروری می داند. این مصلحت و اقتضای آن به این جهت است که برخی از اراضی خود به صورت ابتدایی صرف نظر از نوع آن، کاربری کشاورزی و زراعی داشته است و با توجه به موقعیت مکانی و جغرافیایی ملک مقتضی و الزامی است که به کاربری زراعی و کشاورزی خود ادامه دهد و از تغییر کاربری آن جلو گیری شود؛ چرا که برخی از اراضی با توجه به شرایط آب و هوایی مختص خود در آن موقعیت جغرافیایی، فقط قادر به انجام کار زراعی و کشاورزی است و اگر اکثر اراضی موجود در آن منطقه که کاربری باغ یا زراعی دارند، تغییر یابند موجب اخلال در نظام زراعی و کشاورزی و یا زیست محیطی منطقه و یا حتی کشور می گردد.

تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و در سال 1374، اقداماتی در زمینه جلوگیری از تغییر غیر قانونی کاربری اراضی صورت گرفت که این قانون با انگاری این عمل در مواردی که قانون احصا کرد سعی بر جلوگیری آن داشت. قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و در سال 1385 اصلاح گردید و به صورت دیگری وضع شد که شرایط و مجازاتهای قانونی جدیدی را درج نمود.

به طور کلی با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، اصل بر ممنوعیت تغییر کاربری اراضی قرار گرفت و بنابراین بر اساس اصل قانونی عطف به ما سبق نشدن قوانین، کلیه اراضی که تا قبل از تصویب این قانون(سال 1374) تغییر کاربری داده اند مشمول عنوان کیفری تغییر کاربری اراضی نمی شود.

تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها به عملی اطلاق می گردد که بر اساس آن، «هر گونه اقدام که مانع از بهره‌ برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغ ها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب شود»، می باشد. بر اساس این تعریف در صورتی که اقدام شخص در اراضی زراعی و باغها، به نحوی باشد که مانع استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغها و یا برداشتن خاک و ماسه نباشد، مشمول تغییر کاربری اراضی نمی گردد.

تغییر کاربری اراضی زراعی مشمول زمینهایی می گردد که  تحت کشت، آیش و باغات شامل آبی، دیم اعم از دایر و بایر که سابقه بهره‌برداری داشته باشد.

بر اساس قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها، تغییر کاربری اراضی به دو صورت غیر مجاز و مجاز تقسیم می شود و اگرچه اصل بر ممنوعیت تغییر کاربری اراضی است؛ ولی در مواردی هم قانون اصلاح تغییر کاربری اراضی زراعی را مجاز دانسته است.

عملکرد کمیسون موضوع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها

با توجه به قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، در صورتی که مالک و یا شخص متصرف به صورت قانونی و بدون اینکه مشمول عنوان کیفری تغییر کاربری اراضی قرار بگیرد، بخواهد در مواردی که قانون اجازه به تغییر کاربری اراضی داده است، اقدام نماید کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، ‌مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست استان و یک نفر نماینده استاندار، به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌گردد که در موارد ضروری و یا مواردی که با توجه به اوضاع و احوال جغرافیایی ملک امکان تغییر کاربری اراضی ممکن است، اقدام به صدور مجوز مبنی بر تغییر کاربری اراضی می نماید.

پس از آنکه کمیسیون موضوع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها اقدام به صدور مجوز نمود، برای انجام باقی کارها و اعمال، کمیسیون تقویم و ارزیابی اراضی زراعی و باغها که متشکل از سه نفر از نمایندگان سازمان جهاد کشاورزی، استانداری، امور اقتصادی و دارایی استان می باشد که با احتساب و تقویم اراضی مجاز برای تغییر کاربری، مالک موظف به پرداخت هشتاد درصد (۸۰%) قیمت روز اراضی و ‌باغهای مذکور بابت عوارض می گردد که بعد از وصول این مبلغ، وجه آن به خزانه ی کل کشور واریز می شود.

موارد انتساب عنوان غیرقانونی تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها

اصل بر ممنوعیت تغییر کاربری اراضی است و قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، این اقدام را غیرقانونی و جرم دانسته که در صورت شرایط ذیل جرم محسوب می گردد:

  • تغییر کاربری اراضی، فقط نسبت به اراضی زراعی و باغها، موجب ایجاد وصف مجرمانه به عمل تغییر می شود و نه نسبت به سایر اراضی که فاقد این عنوان می باشد.
  • هرگاه مالک یا متصرف قانونی اراضی بخواهد که برای تغییر کاربری اراضی زراعی اقدام نماید، باید این اقدام به تشخیص و اجازه ی کمیسیون موضوع تغییر کاربری اراضی باشد که برای این اقدام کمیسیون برای کارشناسی در مورد نوع زمین موضوع تغییر، نظر نماینده ی رسمی وزارت کشاورزی را به عنوان کارشناس رسمی برای اعمال نظر در این مورد را استعلام می نماید.
  • تغییر کاربری اراضی زراعی، از موارد ضروری نباشد که تعیین موارد ضروری برای تغییر کاربری اراضی، به تشخیص کمیسیون مذکور خواهد بود.
  • با توجه به مجرمانه بودن جرم مذکور، باید شخصی که اقدام به تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها می نماید نسبت به مجرمانه بودن عمل مذکور آگاهی و سو نیت داشته باشد.

موارد مجاز و قانونی تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها

مستثنیاتی را که قانون و آیین نامه اجرایی حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها در نظر داشته است شامل موارد ذیل می باشد که در این صورت شخص مستوجب مسئولیت کیفری و متعاقبا مشمول مجازات نمی شود:

  • تغییر کاربری اراضی نباید ‌خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها باشد که این محدوده بر اساس قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه ی تعیین آنها مصوب 1384 تصویب و تعیین شده که محدوده ی شهر را حد کالبدی موجود شهر و توسعه ی آن در دوره طرح جامع و تا تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم الاجرا می باشد، می داند.
  • احداث گلخانه‌ها،‌ دامداریها، مرغداریها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینه‌کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها محسوب نمی‌شود.
  • اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی؛ روستاهای دارای طرح هادی، به روستاهایی گفته می شود که ضمن ساماندهی و اصلاح بافت موجود میزان و مکان گسترش آتی و نحوه نیازمندی های عمومی روستایی را حسب مورد در قالب مصوبات طرح های ساماندهی فضا و سکونتگاه های روستایی یا طرحهای جامع ناحیه‌ای تعیین می‌نماید.
  • موارد تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها، به تشخیص کمیسیون از موارد ضروری باشد که در این زمینه، کمیسیون باید موارد ذیل را رعایت نماید:

– اخذ مجوز لازم از دستگاه اجرایی ذیربط متناسب با کاربری جدید توسط متقاضی

– ضوابط طرحهای کالبدی، منطقه‌ای و ناحیه‌ای مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

– مطالبه مصوبه ستاد فرماندهی نیروهای مسلح در رسیدگی به درخواست نیروهای مسلح

– ضوابط حفظ محیط زیست و تداوم تولید و سرمایه‌گذاری باتوجه به روح کلی قانون مبنی بر حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها

– استانداردها، اصول و ضوابط فنی مربوط مطابق مجوزهای صادره از سوی دستگاه ذی‌ربط

مجازات تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها

همان طور که مبرهن است، علت وضع قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، جلوگیری از تغییر کاربری است که برای این منظور در همه ی موارد این اقدام را جرم انگاری کرده و در صورت انجام آن مجازات تعیین کرده است.این موارد در صورتی است که بدون اخذ مجوز از کمیسیون یا به صورت غیر مجاز باشد؛ بنابراین در وهله اول مالک علاوه بر بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده ‌است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و از یک ماه تا شش‌ماه محکوم خواهد شد.

شمول مقررات جزایی این قانون نسبت به کارمندان دولت و شهرداری که برخلاف قانون مذکور و اجرای آن اقدام نموده باشند، می شود؛ بنابراین در صورت ارتکاب بر اساس تشخیص دادگاه، ضمن ابطال مجوز صادره به جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده‌ است و در صورت تکرار علاوه بر جریمه مذکور به انفصال دائم از خدمات دولتی و شهرداریها محکوم خواهند شد. همچنین سردفتران متخلف نیز به شش ماه تا دو سال تعلیق از خدمت و در صورت تکرار به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم می‌شوند.

مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به جرم تغییر کاربری اراضی زراعی

با توجه به اینکه جرم تغییر کاربری اراضی، مجازات تعزیری درجه هفت می باشد؛ بنابراین به صورت مستقیم در دادگاه کیفری دو به جرم مذکور رسیدگی می شود.

راهنما

تماس با سپیده کاظمی وکیل پایه یک دادگستری - هم‌اکنون تماس بگیرید: 09121035196

تمام حقوق مادی , معنوی , مطالب و طرح قالب برای این سایت محفوظ است