اطلاعیه سایت
حق ارتفاق چگونه ایجاد می‌شود؟
در پاسخ باید گفت حق ارتفاق به دو صورت ایجاد می‌شود یا قراردادی است یا طبیعی. قراردادی یعنی اینکه مالکان دو ملک با هم توافق میکنند که مثلا یکی از آنها در ملک دیگری مجرای آب یا فاضلاب یا راه عبور داشته باشد و به موجب این توافق و قرارداد، حق ارتفاق برای ملک ایجاد می‌شود. زمانی که شخص حق پیدا می‌کند، این حق دائمی است یعنی تا زمانی که دو ملک وجود دارد این حق برقرار است. البته ممکن است در همان قراردادی که موجب حق ارتفاق است مالک برای مدت محدودی برای دیگری حق ارتفاق ایجاد کند.
حق ارتفاق ممکن است به خاطر وضعیت طبیعی ملک باشد مثلا زمین کشاورزی بالادستی که مجرای آبش ناگزیر از زمین پایینی عبور می‌کند.
موضوع قابل توجه اینکه به موجب قانون رعایت این حق در درجه‌ای از اهمیت بوده است که قانون‌گذار در سال ۱۳۱۱ بر لزوم درج و ثبت حقوق ارتفاقی املاک نیز تصریح نموده است؛ ممکن است شنیده باشید که شخص برای حق ارتفاق سند دارد طبق قوانین ثبت زمانی که در سال ۱۳۱۰ ثبت املاک اجباری شد یعنی مالکان به موجب قانون مکلف شدند برای املاک خود سند مالکیت بگیرند در پروسه و تشریفات صدور سند اشخاصی که در ملکی حق ارتفاق داشتند مکلف بودند در صورت جلسه تحدید حدود ملک مربوطه این حق را ذکر کنند و این حق ارتفاق در سند مالکیت قید می‌شود. همچنان که مطابق آیین‌نامه‌ی اجرای قانون ثبت علاوه بر تصریح به درج شماره‌‌ی ملک، تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک، نام و نام خانوادگی و شماره‌‌ی شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت و تابعیت مالک، نوع و مشخصات ملک و محل وقوع و اجزا و متعلقات آن، حدود ملک، بهای ملک، در بند ۷ از ماده‌ی ۱۰۳ آیین‌نامه‌ی مزبور صراحتا بر درج کلیه‌ی حقوقی ارتفاقی در دفتر املاک به شرح ذیل تصریح گردیده است:
«حقوق عینیه که اشخاص در آن ملک دارند با اسامی صاحبان حقوق و همچنین حقوق ارتفاقیه که برای ملک مورد ثبت در املاک مجاور و یا برای املاک مجاور در ملک مورد ثبت موجود است (حقوق ارتفاقی باید در دفتر ثبت املاک ثبت شود و سند مالکیت برای آن منظور شود)»
از دیگر ویژگی‌های حق ارتفاق عدم قابلیت تقسیم آن است. بنابراین اگر چند نفر مالکان مشاع ملکی باشند که این ملک در زمین دیگری حق ارتفاقی داشته باشد و این مالکان مشاع، ملک خود را بین خودشان تقسیم کنند اینگونه نیست که حق ارتفاق به یکی از آنها اختصاص یابد بلکه همه‌ی آنها دارای حق مزبور خواهند بود.
در ضمن باید به این نکته توجه کنیم که در حق ارتفاق هم صاحب ملکی که به نفع ملک دیگری حق ارتفاق در ملک او ایجاد شده مکلف به رعایت حقوق طرف مقابل است و نباید در راستای استیفا حقوق قانونی یا قراردادی صاحب حق مانعی ایجاد کند؛ از طرف مقابل صاحب حق نیز در اعمال حق خود مکلف به رعایت متعارف و حدود اذن خواهد بود و نباید اعمال حق خود را موجب اضرار به غیر و تجاوز به حریم شخصی ایشان قرار دهد.
تفاوت حق ارتفاق و حق انتفاع چیست؟
در خاتمه با توجه به بیان ویژگی‌های خاص حق ارتفاق، تفاوت میان حق مزبور و حق انتفاع مشخص می‌شود. حق انتفاع حقی است كه به موجب آن شخص می‌تواند از مال متعلق به دیگری استفاده کند. در حق انتفاع برای منتفع فقط حق استفاده و بهره‌برداری از مال دیگری ایجاد می‌شود بدون اینکه مالکیتی برای وی نسبت به مال موضوع حق انتفاع ایجاد شود، حتی ممکن است در حق انتفاع، مالکیت عین (درخت) و منافع حاصل از آن مال (میوه) لزوماً متعلق به شخص واحد نباشد به عبارتی مالک منافع است که می‌تواند نسبت به ایجاد حق انتفاع از منافع تحت مالکیت خود اقدام نماید. بنابراین در ایجاد این حق توجه صرفاً به شخص است و برخلاف حق ارتفاق اختصاص به ملک ندارد. برای تمایز میان مفاهیم بیان شده با ذکر یک مثال این مطلب را به پایان می‌بریم.
یک قطعه آپارتمان به موجب اسناد مربوطه متعلق به شخص الف است که با تنظیم قرارداد اجاره‌ای مبادرت به انتقال منافع یک ساله‌ی آپارتمانِ موصوف به شخص ب می‌نماید؛ در این فرض مالکیت عین همچنان برای الف باقی مانده است و آنچه موضوع قراداد اجاره واقع گردیده است صرفاً مالکیت منافع بوده که برای مدتی مشخص به شخص ب منتقل شده است؛ حال شخص ب به عنوان مالک منافع می‌تواند حق انتفاع از آپارتمان موصوف را به شخص ج انتقال بدهد بدون اینکه مالکیتی برای ج نسبت به منافع ملک ایجاد شود.